Ihr gutes Recht als Eigentümer und Mieter

Wohnungseigentümer können wegen notarischer Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus ihrer Immobilie geklagt werden. Wer  fortlaufend seine Pflicht zur Zahlung von Wohngeld in die Gemeinschaftskasse verletze, könne durch die Eigentümergemeinschaft vom Verkauf gezwungen werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. 

Voraussetzung sei allerdings eine Abmahnung - und zwar auch dann, wenn der säumige Zahler bisher nur auf gerichtliche Zahlungsbescheide reagiert habe.

In dem entschiedenen Fall hatte der Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, seit 1997 immer nur dann sein Wohngeld gezahlt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche gerichtlich geltend machte. Seine Zahlungsrückstände lagen bei 3000 bis 4000 Euro. Schließlich beschloss die entnervte Eigentümergemeinschaft 2004, ihm das Eigentum zu entziehen. Dagegen zog er vor Gericht. (Az: V ZR 26/06 vom 19. Januar 2007)

Laut BGH ist ein erzwungener Verkauf zulässig, wenn der Eigentümer seine Pflichten gegenüber den Miteigentümern derart gravierend verletzt habe, dass den anderen ein Fortführen der Gemeinschaft unzumutbar geworden sei. Wesentliche Rückstände bei den Gemeinschaftskosten könnten einen Zwangsverkauf somit rechtfertigen. Vorraussetzung sei allerdings, dass sich der Eigner länger als drei Monate und mit mehr als drei Prozent des Einheitswerts der Wohnung im Verzug befinde. Weil die Gemeinschaft ihn zuvor nicht abgemahnt hatte, räumten die Karlsruher dem säumigen Zahler eine letzte Schonfrist ein. Allerdings gelte nun der Entziehungsbeschluss als Abmahnung: Jede weitere unpünktliche Zahlung könne deshalb zum Verkauf der Wohnung führen.