Ihr gutes Recht als Eigentümer und Mieter

Das am 15.3.1951 in Kraft getretene „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ – kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umfasst Regelungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums an gemeinsamen Grundstücken und/oder Gebäuden, sowie das Eigentum an einzelnen Gebäuden oder Wohnungen bei formeller Teilung eines Grundstückes (durch Teilungserklärung) und das sog. Teileigentum an Räumen bzw. Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das WEG wurde durch den Gesetzgeber nunmehr umfangreich novelliert und in einer Gesetzesänderung festgeschrieben, die zum 1.Juli 2007 wirksam geworden ist.

Zu den wichtigsten Änderungen im WEG gehört die sog. „qualifizierte Mehrheitsentscheidung“. Nach derzeitiger Gesetzeslage kann ein Beschluss in der Eigentümerversammlung nur einstimmig herbeigeführt werden. Seit dem 1.7.2007 reicht dazu in vielen Bereichen die qualifizierte – also eine Dreiviertelmehrheit, die allerdings mehr als die Hälfte der Summe der Miteigentümer bzw. deren Anteile repräsentieren muss. Im Klartext bedeutet das: Ein Beschluss kann nur mit einer qualifizierten Mehrheit herbeigeführt werden, wenn insgesamt mehr als 50 Prozent der Eigentümer der Anlage diesem zustimmen. Völlig autark ist die Eigentümergemeinschaft in ihren Beschlüssen aber nicht. Sie sollten sich in der Regel nach dem Verursacherprinzip richten, denn nach wie vor dürfen einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden, den Betroffenen steht daher auch weiterhin der Klageweg offen.

Die wichtigsten Änderungen im Allgemeinen und Bereiche, bei denen die neue Mehrheitsregelung bei Eigentümerbeschlüssen Anwendung findet, werden im Folgenden genannt:

Schuldverhältnisse
Bisher lief es meist so, das im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers die anderen dafür gemeinsam einstehen mussten, die Forderungen wurden also auf die restlichen Eigentümer übertragen. Problematisch war diesbezüglich die Tatsache, dass z.B. im Falle eines Verkaufs oder Versteigerung der Wohnung des Schuldners die anderen, externen Gläubiger bedient wurden und die Eigentümergemeinschaft somit leer ausging. Das neue Gesetz bevorzugt nunmehr die anderen Eigentümer vorrangig, und zwar bis zu 5 Prozent vom Verkehrswert des veräußerten Eigentumanteils.

Haftung für Forderungen Dritter
Auch bei Forderungen Dritter, z.B. Handwerkerrechnungen, wurde die Eigentümergemeinschaft gestärkt. Sie können zwar nach wie vor in Anspruch genommen werden, allerdings nur noch bis zur Höhe des entsprechenden Miteigentumanteils – sprich: Wer 15% vom Gesamteigentum besitzt, haftet auch nur für 15% der ausstehende Rechnung.

Modernisierung/Sanierung
Dazu zählen Anbauten, Erweiterungen, Anbringung von neuen Installationen wie z. B. ein Fahrstuhl, aber auch Baumaßnahmen bzw. Sanierungen, die auf eine Energieeinsparung gerichtet sind. Die „alte“ Gesetzeslage, die bei solchen Maßnahmen einen einstimmigen Beschluss voraussetzte, führte oftmals zu einem so genannten „Modernisierungsstau“, da bereits eine Gegenstimme ausreichte, um die Maßnahme zu blockieren. Nunmehr müssen bei Beschluss der oder die Gegner die Entscheidung – und somit auch die Kosten dafür mittragen.

Gemeinschaftskosten
Notwendige Reparatur- und Instandhaltungskosten können jetzt per Beschluss mit qualifizierter Mehrheit gerechter umverteilt werden. So kann abweichend von der bisher üblichen Verteilung starr nach Wohnfläche die tatsächlichen angefallen Kosten für die jeweiligen Eingentumsanteile berechnet werden, z.B. bei Maßnahmen, denen immer eine genaue Anzahl zugrunde liegt wie etwa ein Austausch von Fenster, Türen oder Heizkörpern.