Ihr gutes Recht als Eigentümer und Mieter

Der BGH hat bei seiner Entscheidung vom 22. April zur Anrechnung von Balkon und Terrasse auf die Wohnfläche viele Fragen offen gelassen. Auf Nummer sicher gehen Vermieter und Mieter, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, mit welchem Anteil die Freifläche zur Wohnfläche hinzugerechnet wird - und sich damit auf die Miethöhe auswirkt.

Dazu rät der Immobilienverband IVD-West in Köln.

Die Richter haben in dieser Entscheidung (Aktenzeichen: VIII ZR 86/08) offen gelassen, in welchen Fällen Balkone, Dachgärten, Terrassen und Loggien zu 25 Prozent anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet werden können und ob und wann auch ein höherer Anteil von maximal der Hälfte der Freifläche möglich ist.

Vielmehr urteilten sie: Je nach Ortsüblichkeit sowie nach Qualität des Freisitzes können weiterhin die Flächen zwischen einem Viertel bis maximal zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugezählt werden. "Liegt der Balkon an einer Hauptverkehrsstraße, ist er nach Norden ausgerichtet und bietet nur Platz für zwei Stühle, dann können die Mieter ihn weniger gut nutzen als einen Süd- oder Südwestbalkon, der zu einem Park geht und Platz für einen größeren Tisch und eine Liege hat", führt Andre Wrede, Verbandsjurist des IVD-West, als Beispiel an. Während man die Quadratmeterzahl des ersten Balkons nur schwerlich zur Wohnfläche zählen kann, könne man den zweiten mit 50 Prozent hinzurechnen, so der Rechtsanwalt.

Daran ändert auch die aktuelle Wohnflächenverordnung nichts, die seit Anfang 2004 gültig ist und sich auf alle Mietverträge bezieht, die seit diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Denn auch diese besagt, dass "in der Regel" 25 Prozent der Freiflächen zur Wohnung addiert werden. Es dürfen allerdings auch maximal 50 Prozent sein.

Mit der sogenannten Ortsüblichkeit haben die BGH-Richter mit ihrer aktuellen Entscheidung neben diesem gängigen Qualitätskriterium einen zusätzlichen Ausdruck ins Spiel gebracht, der die Gerichte in Zukunft vermutlich beschäftigen wird. "Bei der Höhe der Maklerprovision gibt es seit vielen Jahrzehnten ebenfalls diese schwammige Ortsüblichkeitsregel. Dies hat zur Folge, dass für die Maklercourtage in den 16 Bundesländern sechs verschiedene Provisionsregeln gelten", ergänzt Wrede.

Zusatz im Mietvertrag schafft Klarheit

Auf Nummer sicher würden demnach Mieter und Vermieter gehen, wenn sie im Mietvertrag vereinbaren, zu welchem Prozentsatz die Außen- zur Wohnfläche hinzugezählt wird. Dabei reicht im Formularvertrag beim Paragrafen zur Wohnflächenangabe beispielsweise der Zusatz: "Die Balkonfläche mit insgesamt zehn Quadratmetern fließt mit 25 Prozent (2,5 Quadratmeter) anteilig in die Wohnfläche mit ein."

Diesen Zusatz kann man allerdings nur bei neuen Mietverträgen machen. Will man diese Klarstellung bei laufenden Verträgen festschreiben, müssen Vermieter und Mieter eine entsprechende Ergänzung zum bestehenden Vertrag unterschreiben.