Ihr gutes Recht als Eigentümer und Mieter

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Mietwohnung unter anderem Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist.

?

Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohnhaus der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung vom 4. Oktober 2002 zog die Klägerin aus der Wohnung aus, nachdem die Beklagten mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten. Unmittelbar nach dem Auszug boten die Beklagten das Haus über einen Makler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nahmen. Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagten hätten den Eigenbedarf vorgetäuscht. Sie verlangt die Rückgabe des Mietobjekts, hilfsweise macht sie Schadensersatzansprüche geltend. Amtsgericht und Kammergericht lehnten Schadensersatzforderungen der Mieterin wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ab. Die Mieterin hätte erkennen müssen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet gewesen sei und sie nicht hätte ausziehen müssen.

Der Bundesgerichtshof hat anders entschieden als die Vorinstanzen, da nach seiner Ansicht der Vermieter sein Eigenbedarfsverlangen schlüssig dargelegt habe, auch wenn das Kündigungsschreiben eine ordentliche Begründung vermissen ließ und die Kündigung deshalb unwirksam ist. Der Mieter habe keine Veranlassung gehabt, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass eine einvernehmliche Vertragsauflösung zu einem Zeitpunkt, wo der Mieter zur Räumung noch gar nicht verpflichtet gewesen wäre, geschlossen wurde. Entscheidend ist allein, dass der Mieter das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, tut er dies nich freiwillig, weil er davon ausgeht, dazu rechtlich verpflichtet zu sein.

Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07

Amtsgericht Schöneberg - Urteil vom 5. Oktober 2006 – 107 C 312/05

Kammergericht Berlin - Urteil vom 18. Juni 2007 – 8 U 188/06?