Ihr gutes Recht als Eigentümer und Mieter

Ab dem 01.01.2008 wird der verbrauchsorientierte Energiepass durch den bedarfsorientierte Energiepass ersetzt. Dadurch ergeben sich für Immobilienbesitzer, aber auch für Mieter, einige Neuigkeiten.

Bedarfsorientierter versus verbauchsorientierter Energiepass

Der bisherige verbrauchsorientierte Energiepass zeigte den tatsächlichen Energieumsatz eines Gebäudes an. Dazu wurden die Heizkosten der vergangenen drei Jahre, unter Berücksichtigung von Leerständen, dokumentiert. Der Energiepass zeigte somit den Energie-Ist-Stand eines Gebäudes. Der aufwändigere, bedarfsorientierte Energiepass, der ab 01.01.2008 Pflicht wird, zeigt hingegen die mögliche Energieeffizienz eines Gebäudes auf. Grundlage dafür ist eine umfangreiche Berechnung. Dadurch wird der neue Energiepass auch teurer.

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Wofür gilt der neue Energiepass?

Der neue Energiepass gilt für alle Immobilien, ab dem Zeitpunkt der Veräußerung/Vermietung, und auch für Bestandsimmobilien. Bisher war ein Energiepass lediglich für Neubauten, Anbauten und bei extensiven Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Wird also ein Bestandsgebäude ab dem Stichtag 01.01.2008 veräußert oder neu vermietet, muss der Energieausweis beantragt werden. Bei einer Veräußerung/Vermietung in 2007 kann man noch den günstigeren Verbrauchsausweis beantragen. Bei Neubauten wird der Energiepass vom Architekten oder Planer erstellt und zusammen mit dem Bauantrag eingereicht. Bei Gebrauchtimmobilien wird der Energiepass fällig, wenn die Grundfläche der Immobilie 50 Quadratmeter übersteigt und die Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Bei Untervermietung oder Eigennutzung ist kein Energiepass erforderlich. Der Erwerb des Energiepasses ist Pflicht des Eigentümers.

Ist der 01.01.2008 Stichtag für alle Immobilien?

Nein. Bis zum 01.01.2008 muss der bedarfsorientierte Energiepass für Gebäude, die vor 1965 errichtet sowie für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut wurden, beantragt werden. Ausnahme: Gebäude, die in der Zwischenzeit so umfassend saniert wurden, dass sie die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung erfüllen. Für sie gilt der Stichtag 01.01.2009. Derselbe Stichtag gilt für Wohnimmobilien, die nach 1965 bzw. Wohnimmobilien mit höchsten vier Einheiten, die nach 1978 gebaut wurden. Für Nichtwohnimmobilien gilt sogar erst der 01.07.2009. Auf freiwilliger Basis können Eigentümer einen Energiepass aber bereits seit dem 01.07.2007 beantragen. Eine Möglichkeit, die viele Eigentümer genutzt haben, um noch den preislich günstigeren verbrauchsorientierten Energiepass zu erhalten. Denn egal, nach welchem Verfahren (verbrauchs- oder bedarfsorientiert) der Energiepass ausgestellt wurde: Er behält immer seine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Lässt ein Eigentümer sich also einen verbrauchsorientierten Energieausweis noch in 2007 erstellen und veräußert, vermietet oder verpachtet er das Gebäude innerhalb der nächsten zehn Jahre nicht bzw. nicht neu, benötigt er keinen teureren bedarfsgebundenen Energieausweis. Bis zum 31.12.2007 haben Bundesbürger die Wahlmöglichkeit. Wer allerdings für Sanierungsmaßnahmen Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragen möchte, braucht ab 01.01.2008 dafür grundsätzlich einen bedarfsorientierten Energieausweis.

Warum ein Energiepass?

Hinter dem Energiepass stecken mehrere Ideen. Zum einen soll er die Energieeffizienz eines Gebäudes transparenter machen. Das ist hilfreich für Mieter, die zukünftige Wohnungen nach der Energieeffizienz aussuchen können. Aber auch Kaufimmobilien bekommen durch den Energiepass ein Merkmal, das es erlaubt, verschiedene Objekte objektiv miteinander vergleichen zu können. Zum anderen soll er Möglichkeiten der Energieersparnis aufzeigen, in der Hoffnung, dass diese dann auch genutzt werden. Denn die Aussteller kann in den Energiepass konkrete Vorschläge zur Energieersparnis und Emissionsminderung eintragen.

Rechtsgrundlage

Der Energiepass soll die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes aufzeigen. Wichtigstes Augenmerk liegt dabei natürlich auf der Heizenergie. Rechtsgrundlage ist dabei Die EU-Richtlinie vom 16. Dezember 2002. Sie bezeichnet Mineralöl, Erdgas und feste Brennstoffe "zu den natürlichen Ressourcen, auf deren umsichtige und rationelle Verwendung" Wert gelegt werden soll. Einerseits, weil es nicht erneuerbare Energien sind, andererseits, weil sie "aber auch die größten Verursacher von Kohlendioxid-Emissionen sind". Diese EU-Richtlinie gab den Anstoß für den Energiepass, denn sie verpflichtete die Mitgliedsstaaten zur Einsparung von Energieverbrauch und CO2-Ausstoß. Dazu schlug die Richtlinie einen Energiepaß vor, der maximal zehn Jahre gültig sein sollte. Es lag jedoch in der Veranwortung der einzelnen Mitgliedsstaaten, die genaue gesetzliche Umsetzung durchzuführen. Die Bundesrepublik reagierte mit einer Änderung des Energieeinspargesetzes. Diese Änderung wurde im Herbst 2005 vom Bundestag verabschiedet. Sie sah die Einführung eines Verbrauchsausweises vor und ab 01.01.2008 die Einführung des bedarfsorientierten Energiepasses.

Wer stellt den Energiepass aus?

Der Energiepass muss durch "qualifizierte und/oder zugelassene Fachkräfte in unabhängiger Weise" erfolgen. Wer zu diesen Fachkräften gehört, ist je nach Immobilienart und Baujahr unterschiedlich. Den Bedarfsausweis für Neubauten dürfen nur Fachleute, zum Beispiel für Schall- und Wärmeschutz, sowie Bauvorlageberechtigte ausstellen. Bei Bestandsimmobilien wird unterschieden nach Wohn- oder Nichtwohnimmobilien. Bei Nichtwohnimmobilien sind Hochschulabsolventen, zum Beispiel Architekten, Ingenieure oder Gebäudetechniker zugelassen. Bei Wohnimmobilien sind zusätzlich Handwerksmeister wie Schornsteinfeger sowie staatlich geprüfte und zertifizierte Techniker ausstellungsberechtigt. Darüber hinaus dürfen qualifizierte Mitarbeiter von Energieversorgungsunternehmen den Energiepass ausstellen.

Was steht im Energiepass?

Der Energiepass beinhaltet drei Dinge:
- einen Überblick über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes in Hinsicht auf Heizkostenverbrauch und Wärmedämmung
- den Energievergleich mit anderen Gebäuden
- Vorschläge für Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen, mit denen die Energieeffizienz gesteigert werden kann.
Für den bedarfsorientierten Energiepass gibt es wiederum zwei Möglichkeiten. Entweder kann er in "Kurzform" erfolgen, oder aber ausführlich gestaltet sein. Dann sind auch solche Dinge wie Aufmaß, Baumaterialien und Details der Heizungsanlage aufgeführt. Das kann von Vorteil sein, wenn man eine Sanierungsmaßnahme plant, für die diese Dinge sowieso aufgestellt werden müssten.

Ist der Energiepass rechtsverbindlich?

Nein. Alle Informationen im Energiepass sind genau das - Informationen. Vorschläge zur Energieemissionssenkung sind genau das - Vorschläge. Der Eigentümer steht nicht in der Pflicht, diese Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Und falls der tatsächliche Energiebedarf von dem im Energiepass verzeichneten abweicht, stellt das für einen Mieter keinen Grund für eine Mietminderung dar.

Was kostet ein Energiepass?

Da es unterschiedliche Formen des Energiepasses gibt (versorgungs- oder bedarfsgebunden, Kurz- oder Langform), variieren die Preise erheblich. Es ist sinnvoll, sich vor der Beantragung eines Energieausweises langfristig Gedanken über die Immobilie zu machen. Sind Sanierungsmaßnahmen im Energiebereich geplant (Wärmedämmung, neue Heizung)? Dann empfiehlt sich die ausführlichere Variante. Als Richtlinie können folgende Preise gelten:
Bei einem Mehrfamilienhaus mit bis zu vier Wohneinheiten kostet die "Kurzform" des Passes, bei der kein Ortstermin stattfindet, sondern die Energieeffizienz aufgrund von Näherungswerten errechnet wird, etwa 150 Euro. Der ausführliche Energiepass mit Ortstermin kostet etwa 300 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu acht Einheiten bewegen sich die Preise zwischen 300 und 500 Euro. Mehrfamilienhäuser mit bis zu 18 Wohneinheiten schlagen mit 400 bis 600 Euro zu Buche, Immobilien mit bis zu 26 Einheiten kosten bis zu 900 Euro. Dazu kommen noch Fahrtkosten nach Aufwand. Vorsicht ist geboten bei Dumping-Preisen für Energieausweise, zum Beispiel im Internet. Von Energiepässen, die für 20 oder 30 Euro angeboten werden, sollte man die Finger lassen. Diese Angebote sind meist nicht seriös.